Как коронакризис изменил рынок недвижимости в Киеве, Одессе, Львове и Харькове

Корреспондент RegioNews узнала у риэлторов из Киева, Одессы, Львова и Харькова о том, как коронакризис повлиял на предпочтения украинцев.

Ничто не предвещало беды – февраль 2020 года по количеству сделок в сфере недвижимости стал самым успешным для украинских риэлторов за последние 6 лет, говорит Глава комитета по рынкам и инвестициям Ассоциации специалистов недвижимости Украины Игорь Балака.

Сегодня к риэлторам обращаются на 85% меньше, чем несколько месяцев назад. Арендаторы и владельцы торговых, офисных и жилых помещений уже ощутили удар кризиса, а сектор жилой недвижимости замер в ожидании – все сделки, которые совершают сейчас, запланировали еще до начала карантина.

"Цены на недвижимость не следуют за курсом доллара так быстро, как продукты и товары первой необходимости. Рынок недвижимости обычно реагирует на происходящее в течение 3 – 6 месяцев. Мы не знаем, когда и на сколько цены на недвижимость обвалятся – все очень стремительно поменялось. Сейчас у застройщиков долгосрочные планы – на месяц, а не на 5 лет, среднесрочные – на неделю, а краткосрочные – на день. Это классический черный лебедь, чернее некуда. И особенность этого кризиса – в его абсолютной непредсказуемости", - объясняет Игорь Балака.

Удар по торговым центрам и спрос на склады

Первой от коронакризиса пострадала торговая недвижимость – сотни магазинов и бутиков закрылись в одночасье. По всей стране владельцы торговых центров пересмотрели цены на аренду, снизив ее на 50 – 100%. К примеру, в столичном ТРЦ Ocean Plaza сейчас не собирают оплату с магазинов-съемщиков – чтобы не потерять их после завершения карантина, отметил президент АСНУ Юрий Пита.

"Некоторые собственники просят арендаторов оплатить только коммунальные расходы. Учреждениям, которые, как банки, работают ограничено, снизили арендную плату на 25 – 50%. На аптеки и продуктовые магазины кризис не повлиял, поэтому им собственники коммерческой недвижимости уменьшили плату за аренду на сумму налога на недвижимость. Дело в том, что наше правительство на время карантина отменило плату за аренду земли и налог на недвижимость", - пояснил Игорь Балака.

Если торговые центры переживают упадок, то спрос на средние и небольшие склады сегодня вырос в несколько раз, причем склады предлагают и с отоплением, и с холодильниками. Интернет-магазинам, у которых сейчас пик деловой активности, необходимо где-то размещать товары, пояснил риэлтор из Одессы Дмитрий Грабина.

Вместо открытых пространств – изолированные кельи

До коронакризиса офисной недвижимости катастрофически не хватало – IT-компании во Львове, Киеве и Харькове соревновались за квадратные метры повышенной комфортности. Но карантин разогнал сотрудников динамично развивающихся компаний по домам. Это отразилось на цене аренды, которая поползла вниз и опустилась на 25 – 50%, правда, не по инициативе владельцев, а после торга.

Несмотря на вынужденный простой, арендаторы пока не съезжают из офисов – все-таки в IT-компаниях стараются создать максимально комфортные условия для сотрудников, чтобы те концентрировались на работе, говорит Игорь Балака. И, отказавшись от офиса сейчас, после карантина подобный можно просто не найти. Поэтому сегодня клиенты договариваются не только о скидках, но и о возможной покупке офиса по низкой цене или о долгосрочной, на несколько лет, аренде по фиксированной – кризис это же и окно возможностей тоже.

Не исключено, что коронавирус повлияет и на дизайн офисов – арендаторы будут больше внимания уделять санитарным условиям и планировке.

"Те офисные центры, которые в период проектирования и строительства плохо побеспокоились о качественном кондиционировании, вентилировании, обслуживании по дезинфекции, личной гигиене сотрудников компаний в своих зданиях, должны будут в кратчайшие сроки выделять на это средства. Модные доселе открытые пространства, скорее всего, вынуждено поделят на изолированные боксы и кельи", - прогнозирует перемены одесский риэлтор Дмитрий Грабина.

К слову, тенденция к уединенности уже отразилась на организации хостелов в Одессе – эти помещения сегодня активно переделывают в отдельные комнаты.

Запрос на загородный дом и вид на море

Еще один яркий тренд этого кризиса – спрос на загородные дома. После введения карантина жители Киева, Харьков и Днепра оказались заложниками мегаполисов. Изолированные в собственных квартирах и теперь уже лишенные права на прогулку в парке те, кто еще недавно снисходительно поглядывал на жителей пригорода, сегодня активно ищут дачу или домик в селе. Но ярче всего эта тенденция проявилась Одессе, где спрос из-за карантина совпал с сезонным.

"В апреле одесситы всегда снимали дачи на сезон. Сегодня увеличился спрос на аренду за городом и вдоль моря на дорогие особняки, причем настолько, что мы уже ощущаем их дефицит (цена на аренду особняка стартует от $1500 в месяц, роскошную виллу можно снять за $5 тыс – прим. ред.). А что до покупки, то клиенты интересуются домами в эконом-сегменте в селах Одесский области (купить жилой дом с приличным участком можно за $5000 – $8000 – прим. ред.)", - рассказал Дмитрий Грабина.

А вот во Львове загородные дома не имеют такой популярности, как в Одессе, причем настолько, что предложение пока превышает спрос, отметил руководитель львовского отделения АСНУ Андрей Борисов.

"У львовян много загородной недвижимости. Более современные коттеджные городки пользуются спросом, а просторные особняки на 300 м ² как стояли, так и стоят. Но сезон только начинается" - говорит Андрей Борисов.

Близость к морю стала спасательным кругом и для тех, кто сдавал апартаменты в аренду на сутки. В Киеве, Харькове и Львове это жилье сейчас простаивает, плюс освободились квартиры, которые снимали наемные работники из области, из-за карантина разъехавшиеся по домам.

"Из Киева к нам в Одессу сейчас переезжают съемщики, которые работают удаленно и в столице арендовали квартиру за 20-25 тыс грн в месяц. А тут, у моря, такого же качества жилье снимают за 10-15 тыс грн. У нас на днях четыре таких квартиры ушло на длительный период", - довольно потирает руки Грабина.

Бюджетные "однушки" на вторичном рынке

Застройщики отреагировали на разворачивающийся кризис, зафиксировав цены в новостройках по курсу двухмесячной давности, на уровне 24 грн. за доллар, что сразу дало 7%-скидку, рассказывает руководитель львовского отделения АСНУ Андрей Борисов. Подобную ситуацию сейчас наблюдают риэлторы во всех городах Украины, варьируется лишь дисконт, который застройщики готовы предлагать покупателям. Но клиенты не торопятся – инвесторы, ранее скупавшие квадратные метры, чтобы сдавать их в аренду, сейчас особенно опасаются вкладывать деньги в недостроенные высотки.

Застройщикам, у которых есть финансовая подушка, будет проще пережить кризис. Те же строительные компании, что живут за счет инвесторов, вероятно, заморозят стройки и сместят сроки реализации на полгода-год, как это было в 2009 году, прогнозирует президент АСНУ Юрий Пита.

Поэтому покупатели, чтобы не рисковать, переориентируются на рынок вторичной недвижимости – как более надежный и прогнозируемый. По-прежнему будут пользоваться спросом одно и 2-комнатные квартиры эконом-класса, причем такой прогноз дают и харьковские риэлторы, и столичные.

"На однокомнатные квартиры в Киеве стоимостью $ 30 – 50 тыс, в отдаленных от метро районах, сохранится спрос. А те, что по $100 тыс и выше, пока останутся без внимания", - говорит Юрий Пита.

Цена бюджетной недвижимости уже снизились от 4 до 15%, хотя потенциальные покупатели пытаются "сбить" ее на 15-20%. Но подобные предложения пока не находят отклика у продавцов.

Не готовы понижать ставки и владельцы качественной и престижной недвижимости. Скорее всего, они уберут свои предложения с рынка до осени (летом коммунальные платежи не велики) или вовсе до окончания кризиса. Как, например, уникальные апартаменты в историческом центре Львова, в зданиях, которые построили австрийцы и поляки.

"Квартира в хорошем состоянии площадью 90 м² будет стоить около $100 тыс. Большая итальянская диаспора покупала старинные квартиры, чтобы потом сдавать их посуточно. И это очень выгодно, потому что приносило 12% годовых дохода – выше, чем депозит в банке", - объяснил Андрей Борисов.

Если же события в Украине будут развиваться по итальянскому сценарию, то жилье до конца эпидемии никто покупать не станет (в приоритете останутся продукты питания и лекарства). А каким окажется рынок недвижимости после окончания кризиса, риэлторы не берутся прогнозировать. В одном они уверены – как и упадок середины 90-тых или конца нулевых, он рано или поздно завершится.