Як коронакриза змінила ринок нерухомості у Києві, Одесі, Львові та Харкові

Кореспондент RegioNews дізналася від рієлторів Києва, Одеси, Львова і Харкова про те, як коронакриза вплинула на уподобання українців.

Ніщо не віщувало біди – лютий 2020 року за кількістю угод у сфері нерухомості став найбільш успішним для українських рієлторів за останні 6 років, каже Голова комітету з ринків і інвестицій Асоціації фахівців з нерухомості України Ігор Балака.

Сьогодні звертаються до рієлторів на 85% менше, ніж кілька місяців тому. Орендарі та власники торгових, офісних і житлових приміщень вже відчули удар кризи, а сектор житлової нерухомості завмер в очікуванні – всі угоди, які проводять зараз, запланували ще до початку карантину.

"Ціни на нерухомість не слідують за курсом долара так швидко, як продукти і товари першої необхідності. Ринок нерухомості зазвичай реагує на те, що відбувається протягом 3 – 6 місяців. Ми не знаємо, коли і на скільки ціни на нерухомість впадуть – все дуже стрімко змінилося. Зараз у забудовників довгострокові плани – на місяць, а не на 5 років, середньострокові – на тиждень, а короткострокові – на день. Це класичний чорний лебідь, чорніше нікуди. І особливість цієї кризи – в її абсолютній непередбачуваності", - пояснює Ігор Балака.

Удар по торговим центрам і попит на склади

Першою від коронакризи постраждала торгова нерухомість – сотні магазинів і бутиків закрилися відразу. По всій країні власники торгових центрів переглянули ціни на оренду, знизивши її на 50 – 100%. Наприклад, в столичному ТРЦ Ocean Plaza зараз не збирають оплату з магазинів-наймачів – щоб не втратити їх після завершення карантину, зазначив президент АФНУ Юрій Піта.

"Деякі власники просять орендарів оплатити тільки комунальні витрати. Установам, які, як банки, що працюють обмежено, знизили орендну плату на 25 – 50%. На аптеки, продуктові магазини криза не вплинула, тому їм власники комерційної нерухомості зменшили плату за оренду на суму податку на нерухомість. Річ у тому, що наш уряд на час карантину скасував плату за оренду землі і податок на нерухомість", - пояснив Ігор Балака.

Якщо торгові центри переживають занепад, то попит на середні і невеликі склади сьогодні зріс у кілька разів, причому склади пропонують і з опаленням, і з холодильниками. Інтернет-магазинам, у яких зараз пік ділової активності, необхідно десь розміщувати товари, пояснив рієлтор з Одеси Дмитро Грабина.

Замість відкритих просторів – ізольовані келії

До коронакризи офісної нерухомості катастрофічно не вистачало – IT-компанії у Львові, Києві та Харкові змагалися за квадратні метри підвищеної комфортності. Але карантин розігнав співробітників компаній, що динамічно розвиваються по домівках. Це відбилося на ціні оренди, яка поповзла вниз і опустилася на 25 – 50%, щоправда, не за ініціативою власників, а після торгу.

Попри на вимушений простій, орендарі поки не з'їжджають з офісів – все-таки в IT-компаніях намагаються створити максимально комфортні умови для співробітників, щоб ті концентрувалися на роботі, каже Ігор Балака. І, відмовившись від офісу зараз, після карантину подібний можна просто не знайти. Тому сьогодні клієнти домовляються не тільки про знижки, але і про можливу купівлю офісу за низькою ціною або про довгострокову, на кілька років, оренду за фіксованою – криза це ж і вікно можливостей теж.

Не виключено, що коронавірус вплине і на дизайн офісів – орендарі будуть більше уваги приділяти санітарним умовам та плануванню.

"Ті офісні центри, які в період проєктування і будівництва погано потурбувалися про якісні кондиціонування, вентилювання, обслуговування з дезінфекції, особистої гігієни співробітників компаній у своїх будівлях, повинні будуть в найкоротші терміни виділяти на це кошти. Модні досі відкриті простори, швидше за все, вимушено поділять на ізольовані бокси та келії", - прогнозує зміни одеський рієлтор Дмитро Грабина.

До речі, тенденція до відокремленості вже позначилася на організації хостелів в Одесі – ці помешкання сьогодні активно переробляють в окремі кімнати.

Запит на заміський будинок і вид на море

Ще один яскравий тренд цієї кризи – попит на заміські будинки. Після введення карантину жителі Києва, Харкова і Дніпра виявилися заручниками мегаполісів. Ізольовані у власних квартирах і тепер вже позбавлені права на прогулянку в парку ті, хто ще недавно зверхньо поглядав на жителів передмістя, сьогодні активно шукають дачу або будиночок у селі. Але найяскравіше ця тенденція проявилася Одесі, де попит через карантин збігся із сезонним.

"У квітні одесити завжди знімали дачі на сезон. Сьогодні збільшився попит на оренду за містом і вздовж моря на дорогі особняки, причому настільки, що ми вже відчуваємо їх дефіцит (ціна на оренду особняка стартує від $1500 на місяць, розкішну віллу можна зняти за $5 тисяч – прим. ред.). А що до покупки, то клієнти цікавляться будинками в економ-сегменті в селах Одеській області (купити житловий будинок з пристойною ділянкою можна за $5000 – $8000 – прим. ред.)", - розповів Дмитро Грабина.

А ось у Львові заміські будинки не мають такої популярності, як в Одесі, причому настільки, що поки пропозиція перевищує попит, зазначив керівник львівського відділення АФНУ Андрій Борисов.

"У львів'ян багато заміської нерухомості. Більш сучасні котеджні містечка користуються попитом, а просторі особняки на 300 м 2 як стояли, так і стоять. Але сезон тільки починається", - говорить Андрій Борисов.

Близькість до моря стала рятівним колом і для тих, хто здавав апартаменти в оренду на добу. У Києві, Харкові та Львові це житло зараз простоює, плюс звільнилися квартири, які знімали наймані працівники з області, котрі через карантин роз'їхалися по домівках.

"З Києва до нас в Одесу зараз переїжджають наймані працівники, які працюють віддалено, і в столиці орендували квартиру за 20-25 тис грн на місяць. А тут, біля моря, такої ж якості житло винаймають за 10-15 тис грн. У нас днями чотири таких квартири пішло на тривалий період", - задоволено потирає руки Грабина.

Бюджетні "однушки" на вторинному ринку

Забудовники відреагували на кризу, зафіксувавши ціни в новобудовах за курсом двомісячної давності, на рівні 24 грн. за долар, що відразу дало 7%-знижку, розповідає керівник львівського відділення АФНУ Андрій Борисов. Подібну ситуацію зараз спостерігають рієлтори у всіх містах України, варіюється лише дисконт, який забудовники готові пропонувати покупцям. Але клієнти не поспішають – інвестори, які раніше купували квадратні метри, щоб здавати їх в оренду, зараз особливо побоюються вкладати гроші в недобудовані багатоповерхівки.

Забудовникам, у яких є фінансова подушка, буде простіше пережити кризу. Ті ж будівельні компанії, що живуть коштом інвесторів, ймовірно, заморозять будівництва і змістять терміни реалізації на півроку-рік, як це було в 2009 році, прогнозує президент АФНУ Юрій Піта.

Тому покупці, щоб не ризикувати, переорієнтуються на ринок вторинної нерухомості – який більш надійний і прогнозований. Як і раніше будуть мати попит одно і 2-кімнатні квартири економ-класу, причому такий прогноз дають і харківські рієлтори, і столичні.

"На однокімнатні квартири в Києві вартістю $ 30 – 50 тис, у віддалених від метро районах, збережеться попит. А ті, що за $100 тис і вище, поки залишаться без уваги", - каже Юрій Піта.

Ціна бюджетної нерухомості вже знизилися від 4 до 15%, хоча потенційні покупці намагаються "збити" її на 15-20%. Але подібні пропозиції поки не знаходять відгуку у продавців.

Не готові знижувати ставки і власники якісної і престижної нерухомості. Швидше за все, вони приберуть свої пропозиції з ринку до осені (влітку комунальні платежі не великі) або зовсім до закінчення кризи. Як, наприклад, унікальні апартаменти в історичному центрі Львова, в будівлях, які побудували австрійці та поляки.

"Квартира в хорошому стані площею 90 м² коштуватиме близько $100 тис. Велика італійська діаспора купувала стародавні квартири, щоб потім здавати їх подобово. І це дуже вигідно, тому що приносило 12% річних доходу – вище, ніж депозит в банку", - пояснив Андрій Борисов.

Якщо ж події в Україні розвиватимуться за італійським сценарієм, то житло до кінця епідемії ніхто купувати не стане (в пріоритеті залишаться харчові продукти та ліки). А яким буде ринок нерухомості після закінчення кризи, рієлтори не беруться прогнозувати. В одному вони впевнені – як і занепад середини 90-тих або кінця нульових, він рано чи пізно завершиться.