Врятувати може організація об’єднання співвласників житла
З 1 липня цього року мешканців більшості багатоквартирних будинків чекає справжня реформа: місцева влада призначатиме будинкам спеціальних управителів. Ця процедура обійде лише тих, хто вже створив ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку). Так вимагає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Власники квартир створюють ОСББ, щоб спільно захищати свої інтереси у найрізноманітніших ситуаціях. Приміром, коли гаряча вода насправді зовсім не гаряча, а ледь тепла. Чи прорвало загально будинкову каналізацію. Або невчасно вивозиться сміття, погано працює ліфт, незрозуміло чому і без попереджень виключають світло тощо.
Як створити ОСББ, які найбільші чи найчастіші проблеми і труднощі виникають при цьому – то окрема тема. Наразі маємо питання: що буде, якщо власники квартир не створили ОСББ? Таких багатоквартирних будинків на сьогодні приблизно 80%. Очевидно, що до 1 липня їх кількість суттєво не скоротиться. Тож більшість власників квартир опиниться в ситуації, коли місцева влада (виконкоми місцевих рад) призначить управителя їхнього будинку.
Хто такий управитель і яка його функція?
Управитель – приватна фірма (або фізична особа – підприємець), в статуті якої передбачено надання послуг власникам житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках. Така фірма може мати у штаті власних сантехніків, будівельників, ремонтників, тощо, хоча це й не обов’язково. Все-таки основна функція управителя – посередник між власниками житла та тими юридичними і фізичними особами, які надають комунальні послуги. Управитель укладає договори з постачальниками газу, гарячої та холодної води, світла, на вивезення сміття, прибирання прибудинкової території, з сантехніками, будівельниками та іншими виконавцями різного роду ремонтних чи профілактичних робіт. Плату за ці послуги і роботу управитель пред’являє власникам житла у вигляді іменних платіжок. А також, звісно, включає сюди і плату за свої посередницькі послуги.
Чи передбачені договори між управителем і конкретним власником житла?
Закон це не забороняє. Все залежить від взаємних домовленостей між власником і управителем. Однак варто знати, що відсутність такого договору не звільняє власника від необхідності сплачувати за рахунками, виставленими управителем. Справа у тому, що, за законом, підпис місцевої влади на договорі з управителем є також і підписом від імені власників житла. Ось чому управитель може пред’являти їм рахунки без індивідуального договору, а суд, якщо власник житла оскаржить рахунок лише на підставі того, що він, мовляв, нічого не підписував, стане на бік управителя.
Чи означає це, що власник житла взагалі нічого й ніколи не виграє у судовій суперечці з управителем?
Ні, звісно. Виграє, якщо власник, за допомогою кваліфікованого юриста зуміє довести, що, приміром, якість наданої послуги не відповідає виставленій за неї ціні. Або що взагалі не отримував послуги, за яку його змушують платити. Тобто, якщо доведе, що управитель порушив укладений з власником квартири договір – чи то індивідуальний, чи то колективний.
Чи буде управитель ефективно захищати інтереси власників квартир?
Буде, якщо це йому вигідно. Управитель - комерційний суб'єкт, його завдання - отримання прибутку. Цей прибуток можна отримати і від споживачів, і від постачальників комунальних послуг. Інша справа, чи захоче і чи зможе конкретний управитель змагатися за якість послуг для мешканців будинку у суді з, приміром, облгазом чи водоканалом – монополістами у своїх сферах.
Хто тепер вимагатиме від власників квартир сплати боргів за комунальні послуги?
Тільки управитель. Раніше це робили ЖЕКи від імені місцевої влади. А місцева влада «вибиванням» боргів займалася неохоче, щоб не знижувати собі рейтинги серед виборців. А управитель – комерсант, йому на вибори не йти. Для нього несплачені власниками житла рахунки – це втрачений прибуток, і щоб його повернути він, не вагаючись, подасть на боржника в суд (ще й пеню додасть) або скористається допомогою сумнозвісних колекторських фірм.
Якою буде ціна на посередницькі послуги управителя?
Наразі ціна на послугу з управління багатоквартирним будинком є вільною та не регулюється. Принаймні, поки що. Закон зобов’язує «центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства» (наразі це Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства) встановити порядок визначення такої ціни на конкурсі. Однак конкурс не допоможе, якщо у якомусь населеному пункті (районі) є лише одна фірма (управитель), котра, за відсутності конкуренції, захоче завищити ціну на послуги з утримання будинку.
Якщо з’явиться управитель, то куди дінуться ЖЕКи?
Традиційні ЖЕКи не зникають. Вони працюватимуть і далі, але тепер не прямо з мешканцями будинку, а через управителя, укладаючи вже з ним договори. Утім, цілком можливі ситуації, коли конкретний власник квартири укладе з ЖЕКом разовий договір на, скажімо, заміну унітазу і без посередництва управителя. Закон таке не забороняє. ЖЕКи можуть: 1) залишитися комунальним підприємством і працювати з управителем; 2) перетворитися на приватну фірму (звісно, якщо місцева влада дасть на це згоду) і працювати з управителем; нарешті, 3) стати приватною фірмою, яку місцева влада призначить управителем.
Як місцева влада обиратиме (призначатиме) управителя?
Закон каже, що це має робитися на конкурсній основі. Щоправда, чіткий порядок саме таких конкурсів ще не затверджений. Утім, місцева влада може легко обійтися і вже чинними нормативними документами, приміром про проведення тендерів на держзамовлення. Адже вибір управителя – це, власне, і є вибір юридичної особи, яка запропонує найвигіднішу для місцевого бюджету ціну за свої послуги.
Для чого місцевій владі потрібен управитель?
Держава ухваленням Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зробила чіткий вибір: між власниками житла (чи нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку і постачальниками комунальних послуг обов'язково має бути недержавна юридична особа (посередник), і якщо таку юридичну особу не створять самі власники, то її має призначити (обрати на конкурсі) місцева влада.
На який строк обирається управитель?
Місцева влада укладає з ним договір на один рік, який автоматично продовжується ще на рік, якщо за місяць до його закінчення сторони не висловили бажання його розірвати.
Чи можуть власники житла відмовитися від послуг управителя, призначеного місцевою владою?
Можуть. Однак з обов’язковою умовою: управитель замінюється ОСББ.
Висновок і порада: створюйте ОСББ, переконуйте усіма можливими аргументами тих сусідів, які сумніваються чи лінуються це робити, що без ОСББ буде набагато гірше усім мешканцям будинку. Власники житла - чи то з ОСББ, чи без нього - завжди мали і завжди матимуть проблеми у стосунках з тими, хто надає комунальні послуги. Але суттєва різниця полягає в тому, що спільно розбиратися з проблемами набагато легше. Суперечки в судах з монополістами (а постачальники основних комунальних послуг - газу, світла, води - є ними) навіть для ОСББ є важкими, а споживачі-одинаки взагалі мають примарні шанси.
До речі, як зауважила у коментарі Укрінформу юрист Марина Чудовська, найбільше проблем виникне у власників квартир у старих будинках. Тому що ремонт - наприклад, заміну труб у підвалі чи перекриття даху - неможливо зробити, сплачуючи, умовно, 200 грн «квартплати» на місяць. Це коштує набагато дорожче. Крім того, каже юрист, сьогодні у багатьох випадках не визначені і документально не оформлені межі прибудинкових територій конкретних будинків, і це зазвичай саме старі будинки. Чого не скажеш про новобудови, де власники квартир, як правило, відразу створюють ОСББ і оформлюють права на земельну ділянку, межі якої були визначені ще з початком будівництва. Відповідно, співвласники можуть ефективно використовувати цю територію - створювати місця для паркування, будувати дитячі майданчики, тощо.
У будь-якому випадку, повторимо, вибір зроблено: між власником квартири і постачальником послуг буде посередник – управитель чи ОСББ. Так, як було раніше, вже не буде.
Юрій Сандул.