Пеня на квартплату та інші реформи ЖКГ
Прийнятий у першому читанні законопроект №1581-д «Про житлово-комунальні послуги» пропонує перекласти відповідальність за «токсичні активи» у вигляді старіючого житлового фонду на плечі самих мешканців, а також нав'язати мешканцям «кровосісей» в особі керівників.
Крім того, найважливішою новацією документа є чергове проштовхування норми про пеню за несвоєчасну оплату ЖКП, яку вже двадцять років при різних владах намагалися повернути, але всякий раз відмовлялися, щоб не доводити до гріха. Але на повернення пені зупинятися не будемо, оскільки ця тема докладно викладена в матеріалі «До тарифної зашморгу додадуть пеню, або Даєш комунальну революцію!».
Короткий зміст попередніх серій
Законопроект №1581-д «Про житлово-комунальні послуги» є логічним продовженням закону № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», який вступив в чинності 1 липня 2015 року. Тому почати слід з цього закону.
Цей норматив примушує мешканців піти одним з трьох наступних шляхів: 1) створювати ОСББ і управляти будинком безпосередньо або через найнятого управителя; 2) управляти будинком без створення ОСББ загальними зборами мешканців, як найнявши управителя, так і не наймаючи його, а колегіально приймаючи всі необхідні рішення на зборах; 3) в разі невиконання мешканцями будинку першого або другого варіантів протягом року з моменту вступу в силу закону, органи місцевого самоврядування призначають дому керуючого на конкурсній основі.
Правда, є одна цікава колізія, добре характеризує правову культуру вітчизняної влади. Закон мав набрати чинності 1 липня 2015 роки тільки за умови, що Кабмін затвердить ряд підзаконних актів, і це само по собі вкрай некоректно з юридичної точки зору, на що було звернуто увагу в зауваженнях Головного юридичного управління. Наскільки можна зрозуміти, зі своєчасним прийняттям відповідних якісних підзаконних актів виникли проблеми, але закон вважається таким, що набрав чинності.
Саме тому під'їзди багатоквартирних будинків в столиці останнім часом прикрашають оголошення, що містять полум'яні заклики до мешканців організовувати об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), а інакше їм з 1 липня 2016 року буде призначено так звані керуючі компанії. Останні в столиці, до речі, вже існують у вигляді перейменованих колишніх комунальних підприємств, яким підкоряються колишні ЖЕКи на правах структурних підрозділів. Про те, що організація ОСББ далеко не звільняє від управителів, а самі управителі повинні призначатися за результатами конкурсу, що є процедурою довгою і нудною, мешканцям повідомити забули, виправдано сподіваючись на їх юридичну необізнаність.
Для довідки зазначимо таке. Спроби відповідно до старої редакції закону про ЖКП визначити на конкурсній основі виконавців послуг в столиці робилися кілька разів з грубими порушеннями нормативної бази протягом 10 років з 2005 року і закінчилися провалом. Таким чином, всі ці роки комунальні підприємства та ЖЕКи займалися, по суті, незаконною підприємницькою діяльністю при потуранні влади і правоохоронців усіх рівнів. Будучи перетвореними тепер в керуючі компанії, ці комунальні підприємства та ЖЕКи, не пройшовши затвердження в якості виконавців і / або управителів в установленому законом порядку, залишаються настільки ж сумнівними структурами. Все це до того, що призначені з 1 липня 2016 року управителі будуть такими ж «рогами і копитами», як і існуючі поки що самозвані виконавці.
Закон № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» і законопроект №1581-д «Про житлово-комунальні послуги» є також логічним наслідком провалу тотальної «ОСББізація» населення. Нагадаємо, що, відповідно до закону про ОСББ, прийом будівлі на баланс об'єднання співвласників повинен був проведений тільки після капітального ремонту будинку за рахунок державного або місцевого бюджету. Зіткнувшись з беззаконням чиновників і комунальних монополістів, а також з рядом практично нерозв'язних проблем з реєстрацією та землевідведенням, ентузіазм громадян у створенні ОСББ швидко згас, так і не розпалившись. А головне, визначених законом капітальних ремонтів при перекладі будинку в ОСББ в переважній більшості випадків не було і не буде через відсутність коштів, особливо в умовах тотальної корупції. Для цього потрібні мільйони гривень, а таких грошей переважна більшість мешканців багатоквартирних будинків, особливо, радянської забудови, зібрати в принципі не можуть.
За найоптимістичнішими даними, ОСББ охоплено тільки 25% багатоквартирного житлового фонду. У столиці на приблизно 12500 багатоквартирних будинків налічується близько 380 ОСББ, і якщо до них додати близько 900 житлово-будівельних кооперативів (ЖБК), що представляють собою фактично те ж ОСББ, то вийде близько 10% охоплення колективною формою власності. При цьому значна частина ОСББ є структури, штучно створені забудовниками, щоб примусити нові будинки і їх мешканців до обслуговування ЖЕКами або, те ж саме, управителями, створеними цими ж забудовниками.
Але все ж, до сих пір в правовому полі існує деяка подвійність. З одного боку, власники приватних квартир в багатоквартирних будинках є співвласниками самих будівель, службових приміщень, прилеглої території. Але з іншого боку, державна влада і місцеве самоврядування, на балансі яких знаходиться переважна більшість житлового фонду радянської забудови, дотримуючись закону, начебто зобов'язані проводити ремонт житлових будинків, в тому числі, перед їх передачею мешканцям-співвласникам. Оскільки в діючому досі нормативному полі передавати будівлі можна було тільки ОСББ, а їх створення через вказані причини застопорилося, ситуація зависла в невизначеному стані.
Щоб прискорити процес позбавлення від «соціально токсичних активів» у вигляді житлових будинків, проводиться підготовка громадської думки на тему про те, що держава не повинна платити за ремонт приватного житла. При цьому сором'язливо замовчується наступне.
По-перше, жителі будинків радянської забудови протягом довгих років у складі квартплати оплачували, в тому числі, капітальний ремонт своїх будинків, який за радянськими нормами, повинен був проводитися через 30 років. Відповідно, термін ремонту перших «хрущовок» підійшов до кінця 1980-х років, «брежнєвських» будинків - в 1990-х роках, а будинків пізньої радянської забудови - в 2000-х роках, але ніхто цих ремонтів не робив, за рідкісним винятком у самому кінці 1980-х років.
Саме тому, по-друге, в закон про ОСББ і була внесена норма про проведення ремонту перед передачею на баланс його товариству співвласників. Тому робляться спроби «поховати» подібні законодавчі норми, користуючись тим, що нові покоління вже не дуже в курсі того, «звідки ноги ростуть». Тому останнім часом активізуються висловлювання різного роду експертних думок про те, що в країнах Східної Європи, мовляв, держава після падіння соціалізму ремонтувало житловий фонд, який перейшов в приватні руки мешканців. Але це далеко не завжди правда: в Східній Німеччині держава капітально ремонтувало будинку радянських часів, включаючи восточногерманский варіант «хрущовок»; значна частина житлового фонду в Чехії і з Словаччини також ремонтувалася після 1990 року.
Нарешті, щоб позбутися від «соціально токсичних активів», уникнути відповідальності за застарілий житловий фонд, переклавши цю відповідальність на плечі жебраків жителів «хрущовок» і «брежневок», олігархічна влада протягла закон № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку », а тепер доповнює його законопроектом № 1581-д «Про житлово-комунальні послуги».
«Кровосісі» прийдуть в липні
Поспіх з прискореним розглядом законопроекту №1581-д можна пояснити, в тому числі, тим, що законом № 417-VIII було до 1 липня поточного року відведено час на створення ОСББ. Але оскільки громадяни за довгі роки не організувалися в ОСББ і навіть, більше того, розчарувалися в них, то очевидно, що за час, що залишився до 1 липня час вони тим більше в ОСББ не увійдуть. Очевидно, що зазначена норма була введена для того, щоб з 1 липня почати нав'язування управителів, а оскільки для впровадження останніх відсутня закінчена нормативна база, виник законопроект №1581-д. Найважливішими новаціями в ньому слід вважати все, що пов'язано з управителями.
Якщо чинна редакція закону про ЖКП встановлює досить об'ємний перелік послуг з утримання будинків і прибудинкових територій, власне, житлових послуг, то в законопроекті цей перелік відсутній, що дає величезні можливості для зловживань. Відповідно до чинного закону, тарифи на утримання будинків і прибудинкових територій встановлюють органи місцевого самоврядування, які хоча б номінально підзвітні територіальній громаді через загальні місцеві вибори. У законопроекті нічого не говориться ні про це, ні про те, хто відповідає за утримання будинків і прибудинкової території, ремонт внутрішньобудинкового обладнання та інженерних мереж і так далі. Іншими словами, законопроект дозволяє надавати що завгодно і як попало, встановлюючи за це будь-який тариф, що називається, по беззаконню.
Зате вводиться каламутне поняття «житлової послуги» або «послуги з управління», яку надають керуючі «управителі». Також вводяться додаткові тарифи «за послугу управління» і «за обслуговування клієнта». По суті, це комісійні посереднику, який сам нічого робити не буде, а буде укладати договори з виробниками та / або виконавцями послуг. Розмір цих послуг ніким і ніяк не регулюється, тобто встановлюється знову-таки «по бєспрєдєлу».
Правда, законопроект передбачає, що управитель і вартість його посередницьких послуг визначаються на конкурсній основі. З одного боку, подібні конкурси найчастіше «успішно» прикривають корупцію. Але з іншого боку, це дає можливість мешканцям блокувати призначення управителів в судах, оскільки важко пригадати, коли в ЖКГ проводилися юридично чисті конкурси. У всякому разі, повторимо, в столиці за 10 років легітимних виконавців ЖКП визначити так і не вдалося.
Втім, навіть наявність ОСББ не звільняє ні від призначення управителя, ні від укладення управителем договору з кожним співвласником. У всякому разі, саме так можна зрозуміти написане в законопроекті.
Ще одним неприємним для мешканців моментом є норма законопроекту про те, що постачальник буде відповідати за якість послуги тільки до «точки обліку», тобто до загальнобудинкових лічильників. Із законопроекту абсолютно не зрозуміло, хто відповідає за проходження послуги з домовиком комунікацій. У цьому сенсі нинішнє нав'язування виробниками, наприклад, «Київенерго», мешканцям укладення договорів є цинічним обманом.
Правда, законопроект містить «фіговий листок» у вигляді права споживачів на зменшення в порядку, встановленому Кабінетом міністрів України, розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання, надання не в повному обсязі або зниження їх якості. Але при цьому слід згадати, що таке право у мешканців формально існувало завжди, але випадки, коли мешканці змогли б реально відстояти свої права і законні інтереси в суперечках з комунальними монополіями, практично невідомі. Тобто зазначена норма є не більше ніж красивою, але порожньою декларацією.
До того ж, законопроект містить умови для подальшої монополізації в житлово-комунальній сфері. Зокрема, монополізацію провокує така, здавалося б, далека від сфери відповідальності Антимонопольного комітету, норма як вимога до керуючого застрахувати свою відповідальність за заподіяння шкоди загальному майну багатоквартирного будинку, включаючи конструкції, обладнання, інженерні комунікації та інше. Подібна норма виглядає красивою і правильною, але слід врахувати, що вартість навіть старого і зношеного будинку обчислюється мільйонами гривень, а тому величина страхових платежів буде настільки високою, що заплатити їх зможуть тільки структури, що користуються значними фінансовими ресурсами, тобто олігархічні структури. Ця норма відразу ж відсікає від сфери ЖКП горезвісний малий і середній бізнес, зате дозволяє олігархам монополізувати ЖКП.
Нарешті, законопроект містить норму, згідно з якою управитель за рішенням співвласників багатоквартирного будинку, в межах виділених ними коштів, за окремим договором організовує виконання і виступає замовником робіт з капітального ремонту або заміні спільного майна багатоквартирного будинку. Іншими словами, згадана вище норма про капітальний ремонт будинків за рахунок коштів державного та місцевого бюджетів під шумок черговий «реформи» тихенько скасовується, а замість неї протягують норма про те, що тепер ремонт, наприклад, «хрущовки» буде проводитися за рахунок проживають в ній мешканців, які перебувають за межею бідності. Адже згідно з даними ООН, 80% громадян України опинилися за межею бідності, оскільки їхній дохід становить менше 5 доларів на день. Саме цього поріг вважається в ООН порогом бідності. Щоб було зрозуміло, за нинішнім курсом - це приблизно 5500 гривень на члена сім'ї на місяць. Навряд чи такий «високої» зарплатою можуть похвалитися багато навіть в столиці, не кажучи вже про провінцію! Якщо додержуватися методики ООН, то 90% домогосподарств мають потребу в житлові субсидії, тому ставити питання про ремонт будівель за рахунок мешканців - це злочинна дурість. Результатом стане масове аварійний стан житла, що загрожує важкими наслідками.
